Conception-offre-construction - Design–bid–build

Design-soumission-construction (ou la conception / soumission / construction et abrégée D-B-B ou D / B / B en conséquence), également connu sous le nom design tendre (ou "conception / appel d' offres") méthode traditionnelle ou hardbid , est un méthode de livraison du projet dans laquelle l'agence ou le propriétaire passe un contrat avec des entités distinctes pour la conception et la construction d'un projet.

La conception-offre-construction est la méthode traditionnelle de livraison de projet et diffère par plusieurs aspects importants de la conception-construction .

La méthode de livraison conception-offre-construction comporte trois phases séquentielles principales :

Phase de conception

Dans cette phase, le propriétaire engage un architecte (ou un ingénieur- conseil pour les travaux d' infrastructure ) pour concevoir et produire les documents d'appel d'offres, y compris les dessins de construction et les spécifications techniques, sur lesquels divers entrepreneurs généraux soumissionneront à leur tour pour construire le projet. Pour les projets de construction, l'architecte travaillera avec le propriétaire pour identifier les besoins du propriétaire, développer un programme écrit documentant ces besoins, puis produire une conception conceptuelle et/ou schématique. Cette première conception est ensuite développée et l'architecte fait généralement appel à d'autres professionnels de la conception, notamment un ingénieur en structure , parfois un ingénieur civil, des ingénieurs en mécanique , électricité et plomberie (ingénieurs MEP), un ingénieur en protection incendie et souvent un architecte paysagiste pour aider compléter les dessins de construction et les spécifications techniques. Les documents de soumission finis sont coordonnés par l'architecte et le propriétaire pour être remis aux entrepreneurs généraux pendant la phase de soumission.

Les frais de conception représentent généralement entre 5 et 10 % du coût total du projet.

Phase d'offre (ou d'appel d'offres)

Voir aussi : Appel d'offres de construction

L'appel d'offres peut être "ouvert", auquel tout soumissionnaire qualifié peut participer, ou "sélectionner", dans lequel un nombre limité d'entrepreneurs présélectionnés sont invités à soumissionner.

Les divers entrepreneurs généraux soumissionnant sur le projet obtiennent des copies des documents d'appel d'offres (ou d'appel d'offres), puis les remettent à plusieurs sous - traitants pour soumissionner sur les sous-composantes du projet. Les sous-composants comprennent des éléments tels que le travail du béton, la charpente en acier, les systèmes électriques, le CVC et l'aménagement paysager. Des questions peuvent survenir pendant la période de soumission (ou d'appel d'offres), et l'architecte fournira généralement des clarifications ou des corrections aux documents de soumission sous forme d'addenda. À partir de ces éléments, l'entrepreneur compile une offre complète (ou « prix de l'offre ») à soumettre avant la date et l'heure de clôture établies (c.-à-d. la date de soumission). Les offres peuvent être basées sur les quantités de matériaux dans la construction achevée (par exemple, comme au Royaume-Uni avec des devis quantitatifs ), les opérations nécessaires pour la construire (par exemple, comme dans les factures opérationnelles ), ou simplement comme un coût forfaitaire ; cependant, ces exigences de soumission sont élucidées dans les documents de soumission.

Une fois les offres reçues, l'architecte examine généralement les offres, demande les éclaircissements requis des soumissionnaires, enquête sur les qualifications de l'entrepreneur, s'assure que toute la documentation est en ordre (y compris la caution si nécessaire) et informe le propriétaire du classement des offres. Si les offres se situent dans une fourchette acceptable pour le propriétaire, le propriétaire et l'architecte discutent de la pertinence des différents soumissionnaires et de leurs propositions. Le propriétaire n'est pas obligé d'accepter l'offre la plus basse et il est d'usage que d'autres facteurs, notamment les performances passées et la qualité d'autres travaux, influencent le processus de sélection. Cependant, le projet est généralement attribué à l'entrepreneur général avec l'offre la plus basse.

Dans le cas où toutes les offres ne satisfont pas aux besoins du propriétaire, que ce soit pour des raisons financières ou autres, le propriétaire peut choisir de rejeter toutes les offres. Les options suivantes deviennent disponibles pour le propriétaire :

  • Relancer (ou relancer) la construction du projet à une date future lorsque les besoins du propriétaire sont satisfaits, par exemple lorsque l'argent devient disponible et/ou que les coûts de construction diminuent.
  • Abandonner complètement le projet.
  • Émettre un ordre de travail pour que l'architecte révise la conception (parfois sans frais pour le propriétaire, si cela a déjà été négocié), afin de rendre le projet plus petit ou plus efficace, ou de réduire les caractéristiques ou les éléments du projet pour réduire les coûts. Les documents d'appel d'offres révisés peuvent ensuite être émis à nouveau pour soumission (ou soumis à nouveau).
  • Sélectionnez un entrepreneur général, tel que le plus bas soumissionnaire, ou un estimateur de coûts expérimenté pour aider l'architecte à apporter des modifications à la conception visant à réduire les coûts. Ce processus est souvent appelé ingénierie de la valeur . Les documents d'appel d'offres révisés peuvent ensuite être émis à nouveau pour soumission (ou soumis à nouveau).

Phase de construction

Une fois que la construction du projet a été attribuée à l'entrepreneur, les documents de soumission (par exemple, les dessins de construction approuvés et les spécifications techniques) ne peuvent être modifiés. Les permis nécessaires (par exemple, un permis de construire ) doivent être obtenus auprès de toutes les autorités juridictionnelles pour que le processus de construction puisse commencer. Si des modifications de conception sont nécessaires pendant la construction, qu'elles soient initiées par l'entrepreneur, le propriétaire ou découvertes par l'architecte, l'architecte peut publier des croquis ou des clarifications écrites. L'entrepreneur peut être tenu de documenter les conditions « tel que construit » au propriétaire.

Dans la plupart des cas, presque tous les composants d'un projet sont fournis et installés par des sous-traitants. L'entrepreneur général peut fournir des travaux avec ses propres forces, mais il est courant qu'un entrepreneur général limite son rôle principalement à la gestion du processus de construction et de l'activité quotidienne sur un chantier de construction (voir aussi gestion de la construction ).

Pendant la phase de construction, l'architecte agit également en tant qu'agent du propriétaire pour examiner l'avancement des travaux en ce qui concerne les demandes de paiement de l'entrepreneur, et pour émettre des instructions de chantier, des ordres de modification (ou des ordres sur le terrain) ou d'autres documents nécessaires pour faciliter la processus de construction et certifier que le projet est construit selon les dessins de construction approuvés.

Problèmes potentiels de conception-offre-construction

  • Le défaut de l'équipe de conception d'être à jour avec les coûts de construction et toute augmentation potentielle des coûts pendant la phase de conception pourrait entraîner des retards du projet si les documents de construction doivent être refaits pour réduire les coûts.
  • Les frais de refonte peuvent être contestés si le contrat de l'architecte ne traite pas spécifiquement de la question des révisions nécessaires pour réduire les coûts.
  • Le développement d'une mentalité « moins cher, c'est mieux » parmi les entrepreneurs généraux soumissionnaires du projet, de sorte qu'il existe une tendance à rechercher les sous-traitants les moins chers sur un marché donné. Dans les marchés forts, les entrepreneurs généraux pourront être sélectifs sur les projets à soumissionner, mais en période de soudure, le désir de travailler oblige généralement le moins-disant de chaque métier à être sélectionné. Cela entraîne généralement un risque accru (pour l'entrepreneur général) et peut également compromettre la qualité de la construction. A l'extrême, cela peut conduire à de graves litiges impliquant la qualité du produit final, ou à la faillite d'un sous-traitant au bord de l'insolvabilité, désespéré par le travail.
  • Au fur et à mesure que l'entrepreneur général est amené à participer à la conception du poste d'équipe, il y a peu d'opportunités de contribution sur les alternatives efficaces présentées.
  • Des pressions peuvent être exercées sur les équipes de conception et de construction en raison d'intérêts concurrents (par exemple, économie contre qualité acceptable), ce qui peut entraîner des différends entre l'architecte et l'entrepreneur général, et des retards associés dans la construction.

Avantages de la conception-offre-construction

  • L'équipe de conception veille aux intérêts du propriétaire.
  • L'équipe de conception prépare des documents sur lesquels tous les entrepreneurs généraux soumettent des offres. Dans cette optique, l'argument « moins cher c'est mieux » est invalidé puisque les offres sont basées sur des documents complets. Les éléments incomplets, incorrects ou manqués sont généralement découverts et traités au cours du processus de soumission sous forme d'addenda.
  • Assure l'équité envers les soumissionnaires potentiels et améliore la prise de décision par le propriétaire en offrant une gamme d'options potentielles. Il identifie également de nouveaux entrepreneurs potentiels.
  • Aide le propriétaire à établir des prix raisonnables pour le projet.
  • Utilise la concurrence à la fois dans la sélection de l'architecte et de l'entrepreneur pour améliorer l'efficacité et la qualité pour les propriétaires.

Voir également

Les références