Expulsion - Eviction

La peinture d' Erik Henningsen L' expulsion détenue par la Galerie nationale du Danemark .1892
RIC et Hussards lors d'une expulsion-Irlande 1888
Deux hommes avec des enfants, expulsés, se tiennent avec leurs biens sur le trottoir, vers 1910, dans le Lower East Side de New York .

L'expulsion est le retrait d'un locataire d' un bien locatif par le propriétaire . Dans certaines juridictions, cela peut également impliquer le retrait de personnes des locaux qui ont été saisis par un créancier hypothécaire (souvent, les propriétaires antérieurs qui ont fait défaut sur une hypothèque).

Selon les lois de la juridiction , l' expulsion peut également être connu comme Detainer illégal , possession sommaire , déposséder sommaire , procédure sommaire , detainer force , ejectment , et la reprise de possession , entre autres termes. Néanmoins, le terme expulsion est le plus couramment utilisé dans les communications entre le propriétaire et le locataire. Selon la juridiction concernée, avant qu'un locataire puisse être expulsé, un propriétaire doit gagner un procès en expulsion ou l'emporter dans une autre étape de la procédure judiciaire. Il convient de garder à l'esprit que l' expulsion , comme l' expulsion et certains autres termes connexes, n'a de sens précis que dans certains contextes historiques (par exemple, en vertu de la common law anglaise des siècles passés), ou en ce qui concerne des juridictions spécifiques . Dans la pratique et la procédure actuelles, le contenu de ces termes varie grandement d'une juridiction à l'autre.

Les aspects juridiques, les procédures et les dispositions relatives à l'expulsion, quel qu'en soit le nom, varient même entre les pays ou les États dotés de structures juridiques similaires.

Le processus d'expulsion

Diagramme de flux du processus d'expulsion en Colombie-Britannique, Canada

La plupart des juridictions ne permettent pas au propriétaire d'expulser un locataire sans d'abord engager une action en justice pour le faire (communément appelée expulsion « d' auto-assistance » ; ces actions comprennent le changement de serrures, le retrait d'articles des locaux ou la résiliation des services publics). De telles expulsions sont généralement illégales à tout moment au cours du processus (y compris après qu'un propriétaire a gagné une action en expulsion) ; un locataire confronté à de telles mesures peut poursuivre le propriétaire. Cependant, les expulsions d'auto-assistance peuvent être autorisées dans certaines juridictions lorsque des locataires commerciaux sont impliqués, par opposition aux locataires résidentiels.

Avis

Avant d'intenter une action en justice pour expulsion, le propriétaire doit généralement fournir un avis écrit au locataire (communément appelé avis de départ ou avis de départ ). Les ordonnances résidentielles et commerciales ont créé des juridictions empêchant les propriétaires de prendre des mesures susceptibles de forcer un locataire à quitter ses locaux. Ces actions incluent, sans s'y limiter, la force et les menaces, la suppression des services essentiels, la démolition de la propriété ou l'interférence avec les serrures d'entrée.

Procès et procès

Si le locataire reste en possession de la propriété après l'expiration de l'avis de libération, le propriétaire peut alors signifier au locataire une action en justice .

Selon la juridiction, le locataire peut être tenu de soumettre une réponse écrite avant une date précise, après quoi une autre date est fixée pour le procès . D'autres juridictions peuvent simplement exiger que le locataire comparaisse devant le tribunal à une date précise. Les cas d'expulsion sont souvent accélérés car le problème est urgent (le propriétaire perd des revenus de location alors que le locataire reste en possession). Un procès devant jury peut être demandé par l'une ou l'autre des parties, mais jusqu'à la fin des années 2000, c'était très rare.

De nombreux accusés dans une affaire d'expulsion ne se présentent pas au tribunal. Dans de nombreuses grandes villes, dont Milwaukee, jusqu'à 70 % des accusés ne se présentent pas. Dans les tribunaux de certaines zones urbaines, seuls 10 % des prévenus se sont présentés.

Enlèvement de la propriété

Comme mentionné ci-dessus, la plupart des juridictions ne permettent pas à un propriétaire d'expulser un locataire sans qu'une action en justice soit engagée au préalable, même si le propriétaire a gain de cause devant les tribunaux.

Au lieu de cela, le locateur devrait obtenir un bref de mise en possession du tribunal et le présenter à l' agent d'application de la loi compétent . L'agent publie ensuite un avis pour le locataire sur la propriété que l'agent supprimera le locataire et toute autre personne sur la propriété, bien que certaines juridictions n'appliqueront pas le bref si, ce jour-là, le temps est inclément.

Avec le déménagement du locataire vient aussi le déménagement de ses effets personnels. Si le locataire laisse quelque chose de valeur, il existe une coutume (mais aucune loi dans certaines juridictions) pour le propriétaire de conserver ses biens laissés derrière pendant 30 jours. Après ces 30 jours, le propriétaire est en mesure de vendre la propriété laissée pour compte, généralement lors d'une vente aux enchères, pour régler les éventuels arriérés de loyer.

Des expulsions sans faute

Une expulsion sans faute se produit lorsqu'un propriétaire cherche à reprendre possession d'un bien loué en vertu de lois qui ne l'obligent pas à alléguer une faute de la part du locataire telle que le non-paiement du loyer, le dérangement de voisins ou d'autres locataires dans l'immeuble. , ou violation des conditions du bail. Dans de nombreuses juridictions, une location à volonté , par opposition à une location à durée déterminée, peut être résiliée à tout moment avec un préavis d'au moins trente jours au locataire, bien que certaines juridictions exigent des périodes de préavis plus longues.

Alors que la gentrification et le repeuplement des centres urbains par des résidents plus aisés ont lieu, les expulsions sans faute sont utilisées comme un outil pour déplacer les locataires dans les villes avec contrôle des loyers . En Californie, par exemple, la loi Ellis permet l'expulsion des locataires à loyer contrôlé si le propriétaire a l'intention de ne plus louer une partie d'un immeuble (c'est-à-dire que les propriétaires ne peuvent pas être contraints de louer). La loi Ellis a été appliquée aux locations à San Francisco, Santa Monica et Los Angeles.

Expulsions motivées

Certaines régions ont des lois sur les « expulsions justifiées », qui empêchent les expulsions pour des raisons autres qu'une liste approuvée. Par exemple, la loi de Seattle, dans l' État de Washington , exige une ordonnance du tribunal (et dans certains cas une aide au déménagement) et autorise les expulsions pour :

  • Non-paiement du loyer ou retard de paiement après avertissement écrit plus de quatre fois par an
  • Le locataire n'a pas corrigé une violation du bail ou des lois concernant les nuisances publiques, l'assainissement, les affaires illégales, ou provoque habituellement l'émission d'avertissements avec des corrections apportées
  • La famille du propriétaire emménage dans l'unité et aucune autre unité adéquate n'est disponible
  • La vente d'une maison unifamiliale
  • Employés-locataires qui ne sont plus employés
  • Rénovation, démolition ou conversion à un usage non résidentiel
  • Violation d'une exigence légale, telle que l'aptitude du bâtiment ou le nombre d'occupants
  • Locataires qui habitent avec le propriétaire
  • Si des crimes liés à la drogue ou à la santé et à la sécurité sont commis (par le locataire ou avec le consentement du locataire) sur la propriété, la rue ou les propriétés voisines

La loi du Massachusetts autorise les propriétaires à expulser les locataires loués uniquement si l'une des trois conditions suivantes est remplie :

  • Non-paiement du loyer
  • Violation des termes du contrat de bail par le locataire
  • Dommages excessifs causés au bien locatif par le locataire ou des personnes sous le contrôle du locataire

Le harcèlement de l'immobilier

Le mobbing immobilier est l'utilisation de techniques de mobbing (intimidation de groupe) par des spéculateurs immobiliers pour expulser de manière constructive ou forcée un résident légal ou un propriétaire de son logement. Les Nations Unies ont reconnu le mobbing immobilier comme une cause mondiale d'expulsion forcée. Le mobbing immobilier (également connu sous le nom de mobbing immobilier) est reconnu comme un problème en Europe et particulièrement en Espagne. Elle est associée à la spéculation immobilière et à la gentrification rapide .

Des pays

États Unis

Aux États-Unis d'Amérique, les règles d'expulsion et le processus d'expulsion sont déterminés par les règles de l'État, du comté local et de la ville.

Australie

Si le locataire a une location à durée déterminée et que son bail arrive à échéance, le propriétaire devra lui donner un avis de départ valide. La durée de cet avis varie d'un État à l'autre. Si le locataire ne coopère pas avec les paramètres d'un avis d'expulsion, une demande est faite au Tribunal de la location pour la possession de la propriété.

Un propriétaire ne peut légalement expulser un locataire sans obtenir une ordonnance de prise de possession et un mandat de prise de possession. Un mandat de possession ordonne à la police d'expulser un locataire de la propriété. La police contacte alors l'agent pour convenir d'une heure pour se rendre dans la propriété, voir les locataires quitter les lieux, changer les serrures et prendre officiellement possession. L'expulsion doit toujours être effectuée par la police; le propriétaire ne peut pas expulser les locataires eux-mêmes. Se faire justice soi-même et ne pas agir conformément à la législation en vigueur entraînera des sanctions pour un propriétaire.

Le 29 mars 2020, le Premier ministre Scott Morrison a révélé que les gouvernements des États et des territoires allaient mettre en place un moratoire sur les expulsions de personnes en raison de la détresse financière causée par la pandémie de COVID-19 . Le gouvernement a déclaré que ces mesures devaient durer au moins six mois.

Impacts sur les personnes expulsées

Il y a parfois des problèmes de communication pour le moment où la date d'expulsion réelle est décidée, laissant certaines personnes expulsées complètement sous-préparées sans rien emballé lorsque le shérif vient. Cela peut conduire à une expérience semblable à celle d'une boîte Skinner, car les personnes expulsées essaient parfois de « surmonter » l'expulsion. (Ceci est parfois causé par un déni .)

Les personnes expulsées présentent des taux plus élevés de : dépression , anxiété , hypertension artérielle , trouble de stress post-traumatique (SSPT) et même suicide. Le processus d'expulsion peut prendre beaucoup de temps (potentiellement des mois) et cela peut laisser la personne expulsée dans un état de stress accru, ce qui la rend plus vulnérable aux maladies liées au stress. Même après des années, des études montrent que les personnes expulsées sont moins heureuses, optimistes et énergiques que celles qui n'ont pas été expulsées.

Être expulsé peut augmenter les taux de perte d'emploi. En fait, une personne est 15 % plus susceptible d'être licenciée après avoir été expulsée. Cela peut conduire à un cycle où l'expulsion rend difficile le travail, mais ne pas travailler peut conduire à l'expulsion.

Les personnes expulsées finissent souvent par emménager dans des logements de moins bonne qualité, comme des maisons surpeuplées. Par exemple, une étude portant sur Milwaukee, dans le Wisconsin, a révélé que les locataires qui avaient été déplacés involontairement d'une résidence antérieure étaient 25 % plus susceptibles de connaître des problèmes de logement à long terme que leurs pairs qui n'avaient déménagé que volontairement.

Voir également

Les références

Liens externes