Contrat immobilier - Real estate contract

Un contrat immobilier est un contrat entre des parties pour l'achat et la vente, l'échange ou tout autre transfert de biens immobiliers . La vente de terrain est régie par les lois et pratiques de la juridiction dans laquelle le terrain est situé. Les biens immobiliers appelés biens à bail sont en fait une location de biens immobiliers tels qu'un appartement, et les baux (contrats de location) couvrent ces locations puisqu'elles ne donnent généralement pas lieu à des actes enregistrables . Les transferts de biens immobiliers en pleine propriété («plus permanents») sont couverts par des contrats immobiliers, y compris le transport de titres en fief simple ,domaines viagers, domaines résiduels et servitudes en pleine propriété . Les contrats immobiliers sont généralement des contrats bilatéraux (c'est-à-dire convenus par deux parties) et doivent avoir les exigences légales spécifiées par le droit des contrats en général et doivent également être écrits pour être exécutoires.

Détails expliqués sur le contrat

En cours d'écriture

C'est une obligation légale dans toutes les juridictions que les contrats de vente de terrains soient écrits pour être exécutoires. Les différents statuts des fraudes exigent que les contrats de vente de terrains soient écrits. En Afrique du Sud , la loi sur l' aliénation des terres précise que tout accord de vente de biens immobiliers doit être fait par écrit. En Italie , chaque transfert de bien immobilier doit être enregistré par écrit devant un notaire .

La pratique courante consiste à procéder à un «échange de contrats». Cela implique la signature de deux exemplaires du contrat de vente, dont un exemplaire est conservé par chaque partie. Lorsque les parties sont ensemble, les deux signent généralement les deux copies, dont une copie est conservée par chaque partie, parfois avec une remise formelle d'une copie d'une partie à l'autre. Cependant, il suffit généralement que seule la copie conservée par chaque partie soit signée par l'autre partie uniquement. Cette règle permet aux contrats d'être «échangés» par courrier. Les deux exemplaires du contrat de vente ne deviennent obligatoires qu'après que chaque partie est en possession d'une copie du contrat signé par l'autre partie - c'est-à-dire que l'échange est dit "complet". Un échange par voie électronique est généralement insuffisant pour un échange, à moins que les lois de la juridiction ne valident expressément ces signatures.

Un contrat de vente de terrain doit:

  • Identifiez les parties: le nom complet des parties doit figurer sur le contrat. Dans un contrat de vente, les parties sont le (s) vendeur (s) et acheteur (s) du bien immobilier, qui sont souvent appelés les mandants pour les distinguer des agents immobiliers , qui sont en fait leurs intermédiaires et représentants dans la négociation du prix. S'il y a des agents immobiliers qui négocient la vente, ils sont généralement répertoriés comme les courtiers / agents immobiliers qui gagneraient la commission de la vente.
  • Identifier le bien immobilier (propriété): au moins l' adresse , mais de préférence la description légale doit figurer sur le contrat.
  • Identifiez le prix d'achat: Le montant du prix de vente ou un chiffre raisonnablement vérifiable (une évaluation à compléter à une date ultérieure) doit figurer sur le contrat.
  • Inclure les signatures: Un contrat immobilier doit être conclu volontairement (et non par la force) et doit être signé par les parties.
  • Avoir un but légal: Le contrat est nul s'il appelle une action illégale.
  • Impliquer les parties compétentes : les personnes souffrant de troubles mentaux, drogués, etc. ne peuvent conclure de contrat. Les contrats dans lesquels au moins une des parties est mineure sont annulables par le mineur.
  • Refléter une réunion des esprits: chaque partie doit être claire et convenir des détails, droits et obligations essentiels du contrat.
  • Inclure la considération : La contrepartie est quelque chose de valeur négociée en échange de l'immobilier. L'argent est la forme de contrepartie la plus courante, mais d'autres considérations de valeur, comme d'autres biens en échange, ou une promesse d'exécuter (c'est-à-dire une promesse de payer) sont également satisfaisantes.

La notarisation par un notaire n'est normalement pas requise pour un contrat immobilier, mais de nombreux bureaux d'enregistrement exigent que la signature d'un vendeur ou d'un transporteur sur un acte soit notariée pour enregistrer l'acte. Le contrat immobilier n'est généralement pas enregistré auprès du gouvernement, bien que les déclarations ou les déclarations du prix payé doivent généralement être soumises au bureau du registraire.

Parfois, les contrats immobiliers prévoient une période d'examen par l' avocat de plusieurs jours après la signature par les parties pour vérifier les dispositions du contrat et contre- proposer celles qui ne conviennent pas.

S'il y a des courtiers / agents immobiliers qui négocient la vente, l'agent de l'acheteur remplira souvent les blancs d'un formulaire de contrat standard que l'acheteur ou les vendeurs et les vendeurs signeront. Le courtier obtient généralement de tels formulaires de contrat d'une association immobilière à laquelle il appartient. Lorsque l'acheteur et le vendeur ont tous deux accepté le contrat en le signant, le courtier fournit des copies du contrat signé à l'acheteur et au vendeur.

Offre et acceptation

Comme cela peut être le cas avec d'autres contrats, les contrats immobiliers peuvent être formés par une partie faisant une offre et une autre partie acceptant l'offre. Pour être exécutoires, les offres et les acceptations doivent être faites par écrit ( Statut des Fraudes , Common Law ) et signées par les parties acceptant le contrat. Souvent, la partie qui fait l'offre prépare un contrat immobilier écrit, le signe et le transmet à l'autre partie qui accepterait l'offre en signant le contrat. Comme pour tous les autres types d'offres légales, l'autre partie peut accepter l'offre, la rejeter (auquel cas l'offre est résiliée), faire une contre-offre (auquel cas l'offre initiale est résiliée) ou ne pas répondre à l'offre ( auquel cas l'offre prend fin à la date d'expiration qu'elle contient ). Avant que l'offre (ou la contre-offre) ne soit acceptée, l'offre (ou la contrepartie) peut la retirer. Une contre-offre peut être contrée par une autre offre, et un processus de contre-offre peut se poursuivre indéfiniment entre les parties.

Pour être exécutoire, un contrat immobilier doit posséder les signatures originales des parties et toute modification du contrat doit être paraphée par toutes les parties concernées. Si l'offre originale est annotée et paraphée par la partie qui la reçoit, puis signée, il ne s'agit pas d'une offre et d'une acceptation mais d'une contre-offre.

Acte spécifié

Un contrat immobilier ne transmet ni ne transfère généralement la propriété d'un bien immobilier par lui-même. Un autre document appelé acte est utilisé pour transmettre un bien immobilier. Dans un contrat immobilier, le type d'acte à utiliser pour transférer le bien immobilier peut être spécifié, tel qu'un acte de garantie ou un acte de renonciation . Si un type d'acte n'est pas spécifiquement mentionné, «titre commercialisable» peut être spécifié, ce qui implique qu'un acte de garantie doit être fourni. Les prêteurs insisteront sur un acte de garantie. Tous les privilèges ou autres charges sur le titre du bien immobilier doivent être mentionnés à l'avance dans le contrat immobilier, de sorte que la présence de ces lacunes ne serait pas une raison pour annuler le contrat au moment ou avant la clôture . Si les privilèges ne sont pas compensés avant au moment de la clôture, alors l'acte devrait spécifiquement avoir une ou des exceptions répertoriées pour le ou les privilèges non compensés.

Le ou les acheteurs qui signent le contrat immobilier sont tenus (légalement responsables) de fournir la contrepartie promise pour le bien immobilier, qui est généralement de l'argent au montant du prix d'achat. Cependant, les détails sur le type de propriété peuvent ne pas être spécifiés dans le contrat. Parfois, le ou les acheteurs signataires peuvent indiquer à un avocat préparant l'acte séparément le type de propriété à inscrire sur l'acte et décider d'ajouter un ou des copropriétaires, comme un conjoint, à l'acte. Par exemple, les types de copropriété (titre) peuvent inclure la location en commun, la copropriété avec droit de survie ou la copropriété par les entiers. Une autre possibilité est la propriété en fiducie au lieu de la propriété directe.

Les imprévus

Les éventualités sont des conditions qui doivent être remplies si un contrat doit être exécuté.

Les éventualités qui suspendent le contrat jusqu'à ce que certains événements se produisent sont appelées «conditions suspensives». Les éventualités qui annulent le contrat si un certain événement se produit sont appelées «conditions résolutives».

La plupart des contrats de vente contiennent des éventualités d'une nature ou d'une autre, car peu de gens peuvent se permettre de conclure un achat immobilier sans eux. Mais il est possible qu'un contrat immobilier n'ait pas de contingences.

Certains types de contingences pouvant apparaître dans un contrat immobilier comprennent:

  • Éventualité hypothécaire - L'exécution du contrat (achat du bien immobilier) est subordonnée à ou sous réserve que l'acheteur obtienne un prêt hypothécaire pour l'achat. Habituellement, une telle éventualité oblige un acheteur à demander un prêt dans un certain délai après la signature du contrat. Étant donné que la plupart des gens qui achètent une maison ont besoin d'un financement pour finaliser leur achat, les imprévus hypothécaires sont l'un des types les plus courants de contingences dans les contrats immobiliers . Si le financement n'est pas garanti, l'acheteur peut annuler unilatéralement le contrat en déclarant que sa condition n'est pas ou ne sera pas satisfaite ou laisser le contrat expirer en refusant de renoncer à la condition dans le délai imparti.
  • Contournement d'inspection - État d'un autre acheteur. L'achat du bien immobilier est subordonné à une inspection satisfaisante du bien immobilier ne révélant aucun défaut significatif. Des éventualités pourraient également être faites sur la réparation satisfaisante d'un certain élément associé au bien immobilier.
  • une autre éventualité de vente - L'achat ou la vente du bien immobilier est subordonné au succès de la vente ou de l'achat d'un autre bien immobilier. La vente réussie d'une autre maison peut être nécessaire pour financer l'achat d'une nouvelle maison.
  • éventualités liées à l'évaluation - L'achat du bien immobilier est subordonné à la condition que le prix du contrat soit égal ou inférieur à une juste valeur marchande déterminée par une évaluation . Les prêteurs ne prêtent souvent pas plus d'un certain pourcentage (fraction) de la valeur estimative, de sorte qu'une telle éventualité peut être utile pour un acheteur.
  • Éventualité de départ de 72 heures - contingence du vendeur, dans laquelle le vendeur accepte un contrat d'un acheteur avec une contingence (généralement une vente de maison ou une contingence de location où l'acheteur conditionne la vente sur sa capacité à trouver un acheteur ou un locataire pour sa propriété actuelle avant le règlement). Le vendeur se réserve le droit de vendre la propriété à une autre partie s'il le souhaite après avoir donné à l'acheteur un préavis de 72 heures pour supprimer leur éventualité. L'acheteur supprimera alors son éventualité et fournira la preuve qu'il peut réaliser la vente ou libérera le vendeur de son contrat et permettra au vendeur d'aller de l'avant avec le nouveau contrat.

Date de fermeture et de possession

Un contrat immobilier type spécifie une date à laquelle la clôture doit avoir lieu. La clôture est l'événement dans lequel l'argent (ou toute autre contrepartie) pour le bien immobilier est payé et le titre (propriété) du bien immobilier est transféré du (des) vendeur (s) à l'acheteur (s). Le transfert est effectué par le (s) vendeur (s) signant un acte pour l'acheteur (s) ou leurs avocats ou autres agents pour enregistrer le transfert de propriété. Souvent, d'autres documents sont nécessaires à la clôture.

La date de clôture est normalement aussi la date à laquelle la possession du bien immobilier est transférée du (des) vendeur (s) à (aux) acheteur (s). Cependant, le contrat immobilier peut spécifier une date différente lorsque la possession change de mains. Le transfert de possession d'une maison, d'un condominium ou d'un immeuble se fait généralement en lui remettant la ou les clés. Le contrat peut contenir des dispositions au cas où le (s) vendeur (s) conserverait (s) la possession au-delà de la date convenue.

Le contrat peut également spécifier quelle partie paie quel (s) coût (s) de clôture. Si le contrat ne spécifie pas, il existe certains défauts coutumiers en fonction de la loi, de la common law (précédents judiciaires), de l'emplacement et d'autres commandes ou accords, concernant qui paie quels frais de clôture.

État de la propriété

Un contrat immobilier peut spécifier dans quel état la propriété doit être lors de la transmission du titre ou du transfert de possession. Par exemple, le contrat peut dire que la propriété est vendue telle quelle, surtout si la démolition est prévue. Alternativement, il peut y avoir une représentation ou une garantie (garantie) concernant l'état de la maison, du bâtiment ou d'une partie de celui-ci, comme les appareils apposés, le système CVC , etc. Parfois, un formulaire de divulgation distinct spécifié par une entité gouvernementale est également utilisé. Le contrat pourrait également spécifier tous les biens personnels (non immobiliers) qui doivent être inclus dans l'offre, tels que les laveuses et les sécheuses qui sont normalement détachables de la maison. Compteurs de services publics, le câblage électrique des systèmes, fusibles ou disjoncteurs boîtes, plomberie , fours , chauffe-eau , éviers , toilettes , baignoires , et la plupart de la climatisation centrale systèmes sont normalement considérés comme attachés à une maison ou d'un bâtiment et sont normalement inclus dans le biens immobiliers par défaut.

Coureurs

Les avenants (ou addenda) sont des pièces jointes spéciales (feuilles séparées) qui font partie du contrat dans certaines situations.

Honnête depôt d'argent

Bien que l'argent soit la considération la plus courante, ce n'est pas un élément requis pour avoir un contrat immobilier valide. Un dépôt d' argent sérieux de la part de l'acheteur (s) accompagne habituellement une offre d'achat de biens immobiliers et le dépôt est détenu par un tiers, comme une société de propriété, un avocat ou parfois le vendeur. Le montant, une petite fraction du prix total, est indiqué dans le contrat, le reste du coût devant être payé à la clôture. Dans certains cas rares, d'autres instruments de valeur, comme des billets et / ou des actions ou d'autres instruments négociables, peuvent être utilisés à titre onéreux. D'autres biens durables, comme l'or, l'argent et tout ce qui a de la valeur peuvent également être utilisés ou, dans d'autres cas, l'amour (où il peut être démontré qu'il existe entre les parties). Cependant, le dépôt d'argent sérieux représente un crédit sur le prix de vente final, qui est généralement la considération principale ou unique.

Qualifications financières des acheteurs

Plus la qualification financière du (des) acheteur (s) est bonne, plus la clôture sera conclue avec succès, ce qui est généralement l'objectif du vendeur. Tout document démontrant les qualifications financières du ou des acheteurs, comme une pré-approbation ou une pré-qualification de prêt hypothécaire, peut accompagner une offre immobilière d'achat avec un chèque d'argent sérieux. Lorsqu'il y a des offres concurrentes ou lorsqu'une offre inférieure est présentée, le vendeur peut être plus susceptible d'accepter une offre d'un acheteur démontrant qu'il est bien qualifié que d'un acheteur sans une telle preuve.

Voir également

Références